재건축초과이익환수제에 대한 오해와 진실

이태경
토지정의시민연대 사무처장 및 토지+자유연구소 토지정의센터장. 각종 매체에 다양한 주제로 컬럼 기고. 한국 사회에 존재하는 온갖 유형의 '사유화' 된 특권을 '사회화'해 평등한 자유가 실현되는 세상을 꿈꿈. '한국사회의 속살'(2007), '이명박 시대의 대한민국'(2008), '부동산 신화는 없다'(2008), '투기공화국의 풍경'(2009), '위기의 부동산'(2009, ), '토지정의, 대한민국을 살린다'(2012) 등 저술.
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서울 강남의 한 재건축 아파트 단지.

강남 재건축 아파트 단지에 재건축초과이익환수제가 적용돼 특정 단지의 경우 조합원 1인당 부담금이 최대 8억 4천만원에 달할 것이란 소식에 부동산 시장이 출렁이고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 격렬히 반발하고 있다.

그런데 재건축초과이익환수제에 대해 아래와 같이 조금만 정확히 알면 호들갑을 떨 일도, 저항할 일도 아니란 사실을 쉽게 알 수 있다.

1. 공공이 만든 개발이익을 공공과 소유주가 나누는 것

먼저 재건축초과이익환수제는 공공이 만든 개발이익 중 초과이익을 공공이 소유주와 나누는 것 뿐이다. 재건축초과이익환수제에 따라 의미 있는 부담금을 납부할 단지들은 거의 전부 강남에 위치한다.

강남 재건축 단지의 초과이익 규모가 다른 지역 보다 압도적인 건 강남의 교통, 교육, 경제, 문화 인프라가 단연 우월하기 때문이다. 그리고 강남의 우월한 인프라는 전부 공공이 만든 것이다. 따라서 공공이 만든 인프라로 인해 발생한 재건축초과이익을 공공과 소유주가 분점하는 건 지극히 정당하다.

부담금 최고 8억 4천만원이면 보수적으로 잡아도 재건축초과이익(재건축 아파트 준공 후 가격-재건축 추진위설립승인 당시 공시가격 및 개발비용-주변 집값 평균상승액=재건축초과이익)이 17억도 넘는다. 부담금을 내도 10억원 가까이 남는 것이다. 억울하거나 분할 일이 아니다.

2. 미실현이익에 대한 과세라 위헌이라는 주장에 대해
 
재건축추진조합과 비대언론은 재건축초과이익환수제가 조합원간의 형평성 및 미실현이익에 대한 과세로 위헌이라고 주장한다. 동의할 수 없는 주장이다.

재건축 추진 주택을 소유한 시점에 따라 조합원 간의 개발이익의 규모가 다르겠지만 재건축초과이익환수제는 2006년부터 만들어져 제대로 시행도 못해 보고 유예만 됐던 제도로 작년으로 유예기간이 끝나 올해 시행이 예정됐던 제도다. 그걸 뻔히 알면서도 투기목적으로 조합원이 된 사람들이 형평성 운운하는 건 우습다. 또한 부담금은 특정개인에게 부과되는 것이 아니라 부담금 총액을 계산해 해당 단지에 총액을 부과하고, 그 총액을 조합원간에 어떻게 나눌 것인지는 조합에서 결정할 사무에 불과하다.

또한 헌법재판소는 미실현이익에 대한 과세가 합헌이라고 94년 토지초과이득세제 케이스와 2008년 종부세 케이스에서 일관되게 판단하고 있다. 한편 재건축초과이익환제는 양도소득세와 과세의 목적과 대상, 과세 방법 등이 상이해 이중과세에 해당하지 않는다.
 
3. 재건축 추진을 어렵게 해 강남집값이 더 뛸 것이란 주장에 대해

재건축초과이익환수제가 재건축을 어렵게 하고, 재건축이 어려워지면 강남에 주택을 추가공급할 거의 유일한 방법이 봉쇄되는 것이라 추후에 강남집값이 더 폭등할 것이란 주장은 곡학아세에 가깝다. 단적으로 재건축관련 규제가 무너진 채로 남아있던(즉 공급이 여의치 않던 시기)2008년부터 2014년까지 강남재건축 시장은 침체상태였지만, 최경환이 재건축가능연한을 40년에서 30년으로 줄이겠다고 선언(즉 시장에 공급물량 대거 늘어나게 됨)하자 오히려 재건축아파트의 가격이 폭등한 사례를 봐도 재건축 공급물량 축소와 가격폭등 사이의 상관관계 주장이 얼마나 터무니 없는지 알 수 있다.

또한 그간 분당, 판교, 위례 등 강남대체지를 부지런히 공급했지만 강남집갑은 계속 올랐다. 요컨대 강남집값 상승의 실체는 투기적 가수요이며 보유세 등을 통해 투기적 가수요를 눅이는 게 해법이지 공급확대가 해법일 순 없다.

“재건축초과이익환수제에 대한 오해와 진실”의 7개의 생각

  1. 내가 보기에는 글쓴이가 재건축 초과이익 환수( 이하 재초환 )에 대해 오해하고 있는거 같은데.
    재초환은 재건축 규제 그 이상도 그 이하도 아니다.

    그리고 강남 집값의 실체를 투기적 가수요로만 이루어진게 아니다.
    글쓴이도 강조한 우월한 인프라 때문에 강남 아파트는 늘 수요 보다 부족하다.
    그래서 가격이 높을 수 밖에 없다.
    그리고 돈이 모이는 곳에는 투기 세력도 모이기 마련이다.

    1. 공공과 소유주의 이익 공유

    글쓴이가 의도한 이익 공유는 종부세 등으로 이미 실현되고 있다.
    결국 재초환은 오로지 재건축 규제만을 위한 것이다.

    글쓴이가 의도한 바가 무엇인지는 안다.
    강남 재건축 아파트의 초과이익이 큰 것은 강남의 인프라 때문이다. 강남 인프라는 강남 주민 노력의 결과가 아니다. 그래서 뭔가 그 이익을 공유하고 싶을 것이다.
    하지만 이익을 공유하는 방법은 이미 시행되고 있다.
    바로 종부세이다.
    강남 인프라의 가치는 아파트 가격에 반영되어 있다. 그 가격에 기초해 종부세를 부과하면 합리적으로 이익을 공유할 수 있다.

    그런데 왜 하필 재건축에 추가로 부담금을 부과하는가. 이익 공유를 위한 방법은 이미 존재하는데.
    그건 다른게 아니라 바로 강남 재건축을 규제하기 위해서이다.
    종부세가 존재하는 한, 재초환은 그저 강남 재건축을 규제하기 위한 수단에 불과하다.
    보다 나은 이익공유를 위해 필요한건 종부세의 현실화이지 재초환이 아니다.
    재초환에 괜한 미사여구를 붙이지 말자.
    그냥 강남 재건축 규제에 찬성한다고 솔직하고 담백하게 말하자.

    그리고 초과이익이 부담금을 상회하기에 억울할 일이 아니라는 말은 도대체 무엇인가.
    초과이익은 미실현이익이지만 부담금은 이미 부여된 의무이다.
    부담금을 내야할 돈이 없다면 집을 팔아야한다.
    누군가는 고향과 삶의 터전을 떠나야하는데 그게 억울할 일이 아니고 무엇인가.
    그러한 표현이야 말로 강남 아파트를 집이 아니라 상품으로 취급하는 것이다.

    2. 형평성과 미실현이익 과세

    세상에 투기목적으로 조합원이 된 사람들이라니..
    이 무슨 끔찍한 일반화의 오류란 말인가.
    그리고 부담금 형평성 논란은 충분히 제기할 수 있는 문제이다.
    그런데도 글쓴이는 이를 대충 비웃어넘기고 있다.

    또한 부담금이 특정 개인에게 부과되지 않는다는건 무슨 의도로 한 말인지 모르겠다.
    글쓴이는 한 명 혹은 소수의 조합원이 부담금을 전부 부담하는 구조를 상상하는 것인가.
    혹은 개인이 아닌 조합차원에서 부담금을 해결할 방안이라도 있다는 것인가.
    결국은 특정 개인이 부담금을 내야한다.

    마지막으로 미실현이익 과세에 대해.
    일관되게 ‘합헌’이라고 판시하였다고 미실현이익 과세가 항상 옳다는 소리는 아니다.
    정확히 말하자면 헌법재판소는 이를 입법정책의 문제라고 했다.
    이 말인즉, 미실현이익 과세는 정치의 영역이라는 것이다.
    따라서 정치적 판단에 따라 언제든 바뀔 수 있다.

    3. 강남 집값

    재건축 연한 단축 선언으로 재건축 아파트 가격이 올랐다는게 왜 이상한지 모르겠다.
    우선 연한 단축 선언을 공급증가로 보는 해석이 의아하다.
    연한 단축 선언의 1차적인 효과는 재건축 아파트에 대한 수요 증가이다.
    낡은 아파트를 10년 일찍 재건축 할 수 있는데, 수요가 증가하고 가격이 오르는건 당연한거 아닌가.
    실질적인 공급물량 증가는 이 보다 한참 후의 일이다.

    또한 강남 주택 추가 공급이 집값 하락을 이끌어야 정상이라는건 너무 단순한 생각이다.
    강남 집값은 그렇게 단순하지 않다.
    일단 강남의 주택 공급은 늘 수요 보다 부족하다.
    글쓴이가 위에서도 강조했듯이 다른 지역에 비해 인프라가 단연 우월하기 때문이다.
    또한 강남 주택 추가 공급이라는건 대부분 재건축이다.
    재건축 이전의 낡은 아파트 보다 재건축 이후의 새 아파트 가격이 높은건 당연하다.
    추가 공급이라고 이루어진 건 여전히 수요를 충족시키지 못하고,
    추가 공급되는 아파트는 이전 것 보다 훨씬 질이 좋으니,
    추가 공급 이후 집값이 오른다고 이상할건 없다.

  2. ( 엥.. 가독성을 위해 여백을 남겨 놓은 곳이 오히려 줄어드네.. 여백없이 그냥 다시 남겨봄 .. )
    내가 보기에는 글쓴이가 재건축 초과이익 환수( 이하 재초환 )에 대해 오해하고 있는거 같은데.
    재초환은 재건축 규제 그 이상도 그 이하도 아니다.
    그리고 강남 집값의 실체를 투기적 가수요로만 이루어진게 아니다.
    글쓴이도 강조한 우월한 인프라 때문에 강남 아파트는 늘 수요 보다 부족하다.
    그래서 가격이 높을 수 밖에 없다.
    그리고 돈이 모이는 곳에는 투기 세력도 모이기 마련이다.
    1. 공공과 소유주의 이익 공유
    글쓴이가 의도한 이익 공유는 종부세 등으로 이미 실현되고 있다.
    결국 재초환은 오로지 재건축 규제만을 위한 것이다.
    글쓴이가 의도한 바가 무엇인지는 안다.
    강남 재건축 아파트의 초과이익이 큰 것은 강남의 인프라 때문이다. 강남 인프라는 강남 주민 노력의 결과가 아니다. 그래서 뭔가 그 이익을 공유하고 싶을 것이다.
    하지만 이익을 공유하는 방법은 이미 시행되고 있다.
    바로 종부세이다.
    강남 인프라의 가치는 아파트 가격에 반영되어 있다. 그 가격에 기초해 종부세를 부과하면 합리적으로 이익을 공유할 수 있다.
    그런데 왜 하필 재건축에 추가로 부담금을 부과하는가. 이익 공유를 위한 방법은 이미 존재하는데.
    그건 다른게 아니라 바로 강남 재건축을 규제하기 위해서이다.
    종부세가 존재하는 한, 재초환은 그저 강남 재건축을 규제하기 위한 수단에 불과하다.
    보다 나은 이익공유를 위해 필요한건 종부세의 현실화이지 재초환이 아니다.
    재초환에 괜한 미사여구를 붙이지 말자.
    그냥 강남 재건축 규제에 찬성한다고 솔직하고 담백하게 말하자.
    그리고 초과이익이 부담금을 상회하기에 억울할 일이 아니라는 말은 도대체 무엇인가.
    초과이익은 미실현이익이지만 부담금은 이미 부여된 의무이다.
    부담금을 내야할 돈이 없다면 집을 팔아야한다.
    누군가는 고향과 삶의 터전을 떠나야하는데 그게 억울할 일이 아니고 무엇인가.
    그러한 표현이야 말로 강남 아파트를 집이 아니라 상품으로 취급하는 것이다.
    2. 형평성과 미실현이익 과세
    세상에 투기목적으로 조합원이 된 사람들이라니..
    이 무슨 끔찍한 일반화의 오류란 말인가.
    그리고 부담금 형평성 논란은 충분히 제기할 수 있는 문제이다.
    그런데도 글쓴이는 이를 대충 비웃어넘기고 있다.
    또한 부담금이 특정 개인에게 부과되지 않는다는건 무슨 의도로 한 말인지 모르겠다.
    글쓴이는 한 명 혹은 소수의 조합원이 부담금을 전부 부담하는 구조를 상상하는 것인가.
    혹은 개인이 아닌 조합차원에서 부담금을 해결할 방안이라도 있다는 것인가.
    결국은 특정 개인이 부담금을 내야한다.
    마지막으로 미실현이익 과세에 대해.
    일관되게 ‘합헌’이라고 판시하였다고 미실현이익 과세가 항상 옳다는 소리는 아니다.
    정확히 말하자면 헌법재판소는 이를 입법정책의 문제라고 했다.
    이 말인즉, 미실현이익 과세는 정치의 영역이라는 것이다.
    따라서 정치적 판단에 따라 언제든 바뀔 수 있다.
    3. 강남 집값
    재건축 연한 단축 선언으로 재건축 아파트 가격이 올랐다는게 왜 이상한지 모르겠다.
    우선 연한 단축 선언을 공급증가로 보는 해석이 의아하다.
    연한 단축 선언의 1차적인 효과는 재건축 아파트에 대한 수요 증가이다.
    낡은 아파트를 10년 일찍 재건축 할 수 있는데, 수요가 증가하고 가격이 오르는건 당연한거 아닌가.
    실질적인 공급물량 증가는 이 보다 한참 후의 일이다.
    또한 강남 주택 추가 공급이 집값 하락을 이끌어야 정상이라는건 너무 단순한 생각이다.
    강남 집값은 그렇게 단순하지 않다.
    일단 강남의 주택 공급은 늘 수요 보다 부족하다.
    글쓴이가 위에서도 강조했듯이 다른 지역에 비해 인프라가 단연 우월하기 때문이다.
    또한 강남 주택 추가 공급이라는건 대부분 재건축이다.
    재건축 이전의 낡은 아파트 보다 재건축 이후의 새 아파트 가격이 높은건 당연하다.
    추가 공급이라고 이루어진 건 여전히 수요를 충족시키지 못하고,
    추가 공급되는 아파트는 이전 것 보다 훨씬 질이 좋으니,
    추가 공급 이후 집값이 오른다고 이상할건 없다.

  3. 그럼 강북 재건축은요? 25년 살았고, 건축한지 54년된 아파트라 천장이 무너지는데, 재건축해도 남는게 없내요? 재건축하면 꽁짜로 하나요? (2억 부담금(예상)+초과이익환수제1억)까지하면 남는게 없내요? 초과이득산정 조건이 일반분양자보다 조합원이 더 낼수도 있는 허점은 어떻게 할 건가요? 예로) 시세4억인데 감정평가 2억5천받내요? 일반 시세보다 공시지가가 낮은것은 아실테고, 일반분양가 6억이면, 건축비로 남는게 없내요? 그럼 일반분양가로 8억받으면, 8억-(2억(건축비)+2억6천(공시)) =3억4천 이득이라고 보겠내요? 국토해양부 법령대로 계산하면 2000만원 + 1억2천(2억4천/2) = 1억4천 환수되겠내요? 제가 쥐는 돈은 시세 8억 – 원래시세4억-건축비2억-초과이득세금1억4천 = 6천만원 남내요? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 4억짜리 집을 재건축해서 8억 받아도 재건축한다고 운영비+보상비내고 이런거 다 제외해도 6천만원 받내요?? 정상인가요 진심? 그리고 더 문제는 추가 건축비2억이랑 초과이득세금1억4천 그러니까 3억4천이란 자금이 있어야되내요? 강북집도 대출끼고 산건데 3억4천이 있나요? 매도할때까지 3억4천 없으면 집나가야되내요? 25년살아도 아무 면세도 없고. 말도 안되는 제도입니다. 제가 팔고 나가면 누군가는 여기 들어오죠? 그럼 그 누군가는 지역주민들이 3억4천 없으면 54년된 집에서 계속 살아야되내요? 아니면 쫏겨나던지요? 이게 정책의 의도입니까?

  4. 내 저의 이야기입니다. 3억4천은 커녕 1억부담도 힘듬니다. 대다수의 주민들이 그렇고요. 대출 1억6천있습니다. 1억6천에 3억4천이면 매도 할때까지 5억에 대한 이자를 부담해야되내요? 저희만 그럴까요? 저의 지역주민들 대부분 고령이어서 저처럼 이렇게 따지지도 못합니다. 초과이익금환수제도도 몰라서 2017년도 말까지 조합원동의도 안해줘서 이도저도 못하게 됐습니다. 팔지도 못하고. 그럼 70년은 되고 붕괴될것같으면 면제해주나요?

  5. 좌파정권이 그렇게 강남집값 뻥튀기 시키려고 온갖 규제 때려박는거 보면 모르겠음? 규제=가격상승임.

  6. 왜 좌파들은 잘난사람, 부자인사람꺼 뺏어오는거 밖에 생각을 못할까?

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